En matière de crédit, plusieurs facteurs sont à considérer.
La combinaison du taux du crédit (1), du taux de l’assurance de ce crédit (2), des frais de dossier(3),, du cout de la garantie(4), nous donnera le TEG (Taux Effectif Global) .Le TEG reprend en fait  tous les coûts principaux du prêt.

UNE QUESTION ?


Le taux de votre crédit :

Qu’il soit fixe ou variable ce taux sera en relation étroite avec les conditions de crédit à l’ instant T et avec la qualité de votre dossier. Il est clair que nous négocierons avec plus de facilité un dossier présentant un taux d’endettement faible (inférieur a 33 %), des revenus stables, et des comptes bancaires fonctionnant sans « problèmes ».

 
NB : Les taux de crédit sont actuellement bas, si l’on se réfère aux 15 dernières années. Nous vous conseillerons évidement ce type de taux. Certains taux variables sont dits « capés », c’est à dire que le taux de départ peut évoluer a la hausse (ou a la baisse) mais dans une limite fixée dé

s le départ. Ces taux variables sont également à considérer pour des crédits dont la durée sera courte.

Le taux auquel va être  réalisé votre financement génère des intérêts. C’est le montant total des intérêts qui doit être pris en compte afin de comparer différentes solutions proposées.


L’assurance de votre crédit :

Votre crédit doit être assuré contre différents événements de la vie courante.
Il peut être assuré à 100% sur une tête (la votre) ou a 50/50 avec celle d’un participant au projet. Ce taux de couverture est appelé la quotité.
Le degré de l’assurance de votre crédit est comme une fusée a plusieurs étages. En effet il faudra comparer ce qui est comparable :


- Décès / Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). C’est le premier niveau obligatoire. Chacun sait ce qu’est un décès. La PTIA est une invalidité lourde qui nécessite l’assistance d’une tierce personne pour les actes quotidiens de la vie courante. Le décès et la PTIA font l’objet d’un remboursement en capital, a hauteur du capital restant du.
- L’Incapacité Temporaire et Totale de Travail. Il s’agit d’une garantie complémentaire. L’assureur va prendre en charge les mensualités de crédits en cas d’arrêt de travail après une franchise souvent égale à 90 jours. Cette franchise peut être ramené a 60 voir 30 jours, ce qui engendre un cout supplémentaires bien évidement.
- L’Invalidité Permanente Totale (IPT). Il s’agit aussi d’une garantie complémentaire. L’IPT est matérialisée par un taux d’invalidité. Ce taux est un croisement d’un taux d’invalidité fonctionnelle et d’un taux d’invalidité professionnelle. A titre d’exemple, il sera beaucoup plus pénalisant pour un assuré ayant une activité essentiellement manuelle de perdre un doigt, que pour un assuré ayant une activité exclusivement intellectuelle.
A partir de ce taux, l’assureur indemnisera l’assuré en remboursant le capital restant du, multiplié par la quotité assurée.
Toutes ces variantes en assurance ont un cout. On vous présente généralement une assurance comprenant du Décès, de L’ITT, de l’IPT voir une assurance chômage. Ces assurances n’ont pas forcément une utilité fondamentale, au regard de la qualité de votre projet immobilier. Il n’est pas, par exemple, fondamental de s’assurer en ITT pour un projet uniquement a vocation locative.
Il existe des assurances en mensualités constantes ou en mensualités variables. Elles sont toutes calculées en fonction de capital restant du.
Nous sommes  là, pour étudier avec vous quelle sera l’assurance la mieux adapté a votre situation et votre projet.
Une simulation d’assurance prend 3 minutes sans aucune obligation…

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Les frais de dossier :

Ces frais vont de 0 € à 800 € maximums suivant les établissements de crédit. L’impact de ces frais de dossier est à mettre en rapport avec d’autres paramètres dans une négociation de crédit. En effet, sur 25 ans pour un emprunt de 150 000 €, la différence entre un taux a 4.25 % et 4.40 % est de 3 795 € sur la durée totale du crédit.
Il vaudra mieux, dans ce cas de figure, et en fonction des taux d’intérêt actuel insister auprès de la banque pour économiser sur votre taux de crédit 4.25% en payant 800 € de frais de dossier, plutôt que d’avoir taux de 4.40 % sans payer de frais de dossier.
Bien évidement la durée du projet est en prendre en ligne de compte afin d’affiner ce calcul

Notre accompagnement est totalement inclus dans le projet que nous vous présenterons, sans surcout pour nos clients.
Nous facturerons simplement 100 € de frais de dossier, ces frais vous seront restituer en cas de présentation d’un nouveau dossier de crédit que vous parrainerez et qui ira a son terme.

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Le cout de la garantie :

Ce cout, a de très rare exception, est une obligation. Il existe deux grands modes de garanties.


a) Les garanties réelles :

Il s’agit d’une hypothèque ou d’une inscription en privilège de préteur de deniers.
L’hypothèque conventionnelle doit faire l’objet d’une taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt), c’est cette publicité qui engendre son coût élevé.

Cependant le prêt épargne logement, le prêt accession sociale (d’un montant inférieur a 15 245 €), le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe.
Le cout de l’hypothèque sera approximativement de 1.40% du montant emprunté majoré de 732 €.

Il s’agit d’une approximation bien évidement.
L’hypothèque devra être obligatoirement levée en cas de revente du bien, ce qui engendrera des frais de supplémentaires de 1%.
Le privilège de préteur de deniers aura un cout inférieur à celle d’une hypothèque. L’économie provient donc du fait qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l'acquisition d'un bien ancien ou neuf achevé. Le privilège de prêteurs de deniers ne peut donc pas garantir des travaux de réhabilitation, de construction d’un immeuble ou de vente en l'état futur d'achèvement contrairement à l’hypothèque conventionnelle.

 

b) Les sociétés de caution :


En ces temps bancaires « difficiles », les établissements de crédit proposent une garantie ayant pour base une société de cautionnement. Le cout de cette garantie est inférieur aux garanties réelles et ce pour deux raisons :
-Il y a une restitution de 70 à 75 % du montant de cette garantie, déduction faite d’une commission définitivement acquise à la société de caution. Cette restitution est faite en cas de remboursement du crédit (revente ou remboursement anticipé) et seulement s’il n’y a eu aucun problème.
-En second lieu, en cas de revente du bien, la garantie réelle donnera lieu à une mainlevée (cout de 1%).

Ce ne sera pas le cas, dans le cadre d’une garantie par société de cautionnement.
Nous vous communiquerons par mail ou téléphone les différents couts de garanties de votre projet immobilier. N’hésitez pas…
Dans tous les cas, une garantie par une société de caution sera bien moins onéreuse qu’une garantie réelle. C’est une priorité dans toutes nos négociations de crédit.


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